风控技巧分享

                 大家好，我是楼克佳，今天和大家聊一下抵押房产变卖中涉及的三大问题。

        很多人借款都是把房产拿来做抵押的，钱还不出以后，债权人可以变卖抵押房产来还债，那如何帮这个抵押房产去找到最适合他的买家，这是我们在现实中很常见的问题。


找到合适的买家

         第一，最重要的是在抵押之前我们就要判断这个房子是否有价有市？

        比如说北上广的房子市价在1000万左右，里面没有其它债务，你借给他500万，这种房子就是刚需房，是有价也有市的，可以很快找到买家接手，还会有些余款，这是有价有市的房子。

        另外一种是办公房、商铺，还有一些偏远城市的房子，相对来说就比较难，一年半载可能都找不到合适买家。比如说我碰到过在内蒙的别墅，挂牌200多万，看起来很好的房子，但我客户挂牌两年多了也没出手。因为疫情现在的办公楼和商铺从租金到成交量都下跌很厉害，今年和去年的价格就相差很厉害，所以你要首先去判断是否有价有市。

         第二，在卖房时要判断报价是否合理，比如你逼债务人卖房的时候，他说我要卖1300万，其实这个房子就只值1000万，那他可能就不想卖这个房子。所以你要判断这个房子卖的价格是不是合理，太低债务人吃亏，太高卖不出去，对你的预期也有影响。

        一般卖房要么让他自己去卖，去中介公司挂合理的价格，要么我们帮债权人挂牌，有时他忙，或有时他不愿意，我们也会帮他去中介挂牌。最主要的是你去挂牌时，必须讲清楚真实原因，是因为债务抵押的问题，现在还过不了户。切记你在和中介和买房子的人沟通时，必须要非常诚实，要说清楚，最好让对方全款付清，因为你先要还这个抵押借款。


对买家要坦诚相告

        第三，你要熟悉房产抵押借款流程。比如说我们是债权人，这个房子市值1000万，抵押500万，我们要和买房的人讲清楚，必须先付给我500万，然后我再去交易中心撤销抵押的他项权利证，在我撤销以后，才可以过户，否则的话，你们的房子是过不了户的。如果你不讲清楚，你真的去交割的时候，买房子的人会很担心，怎么钱付给你了，不能马上办理过户。因为撤销抵押以后要过七天才能过户，不是当天就可以过户的，所以一定要提前讲清楚。

        我现实中也碰到过几个案子，有一个老头欠的金额不多，他就是和买家说清楚了，我欠人家30万，你今天先付30万给我，我去还债，一个星期以后过户，最后交易顺利达成，这就是房东和买房人沟通得比较好的。

        还有一个案例，我们已经到交易中心了，房东叫买房人先付100万给债权人，买房人就不肯了，他说你们没有和我说清楚今天不能交易，我以为付了100万今天就可以交易了。确实房东也不知道先要撤掉抵押过七天才能交易，他来还和我们商量，说你们是不是可以抵押先撤掉，让他们交易以后再付款，那我们肯定拒绝了，抵押撤了万一有风险呢，必须先拿到款再撤抵押。做了几番沟通，引入中介再担保，房东还是先把这个100万给付掉了。

千万不能提前撤销抵押

        有一个案例是欠我们小贷公司200万，买房人是个大学教授，他就说万一我200万付了以后你们不撤销怎么办？他不放心，这也可以理解。我就解释说我们是有牌照的正规小额贷款公司，不信可以去公司看一下，给写一个证明说收到某某200万房款后立刻撤销抵押。

        他又说撤销抵押以后，因为这个案子已经到法院了，法院有一个流程，你保证我多少时间可以办这个交易，我们只能实事求是地说法院的时间是不可控的，但我们可以保证收到你的200万以后，当天我们就陪着你一起去法院，把撤销房地产抵押的申请交到法院里去，但后面法院的时间我们是不可控的。

        后来他就到我们小贷公司去看，的确是正规的，他当天就付了200万给房东，房东立刻就还给我们，收到了这200万以后，我们就把撤销房地产抵押的申请，交到了法院的执行庭。但那时正好是过年，过了一个多月，法院又在郊区，他买的房子是上海长宁区的，开车过去要一个半小时，法院也比较忙，一直拖了一个多月。买房人就着急了，担心怎么还不能办过户。后来我们小贷公司老总通过私人关系和法院执行庭的领导打了招呼，没几天就撤销了，他就可以去办过户了。


        总结下来，在处理抵押房产借款中要注意的三点问题：一是一定要和买房人说清楚有抵押在里面，这是瞒不过去的，二是你自己要清楚房子究竟值多少钱，你就能判断这个债务人会不会因为价格的问题去刁难你。三是要熟悉相关流程和手续，你要知道，一般的情况下是先还款，再去撤抵押，再去交易，千万不要先把抵押撤掉，因为万一他们不还款给你，或者解除抵押后又被别人查封，就没有保障了。

        今天关于抵押房产如何找到合适的买家，以及中间一些简单的流程，就和大家分享到这里，谢谢大家！